|
|
Криза заставить українськi банки, або продавати заставну нерухомiсть, або збанкрутувати?
Криза заставить українськi банки, або продавати заставну нерухомiсть, або збанкрутувати?
Значнi знижки на заставну нерухомiсть можливi тiльки тодi, коли банк i боржник уже не беруть участi у її реалiзацiї. Йдеться про випадок, коли банк намагається стягнути з позичальника проблемну заборгованiсть через суд, передає Iнфобуд. Втiм, попереджають юристи, купiвля застави може обернутися значними проблемами.
Зниження рiвня лiквiдностi банкiв змушує їх виставляти на продаж об`єкти застави проблемних клiєнтiв, включаючи нерухомiсть. Чи можуть цi пропозицiї зацiкавити звичайного споживача i бiзнес?
Експерти кажуть, що банки на певний час здатнi перетворитися на повноправних гравцiв ринку нерухомостi. Але якщо на початку 2009 року такий розвиток подiй був реальнiстю, то сьогоднi ця теза уже доволi дискусiйна.
На практицi реалiзацiя нерухомостi виявляється для кредитора надто витратною, повiдомляє Економiчна правда. А завищенi цiни на об`єкти, якi банки продають через свої сайти, формуються фiнансовою установою лише для того, щоб вивчити ринок або налякати боржникiв.
Банки збирають негатив
Нi для кого не секрет: вiтчизнянi банки продовжують борсатися у кризовому болотi, зокрема, через невпинне зростання проблемної заборгованостi позичальникiв.
Наскiльки критично це для банкiвського сектора, судити важко - останнi данi рейтингових агентств та НБУ доволi суперечливi.
Так, мiжнародне рейтингове агентство Fitch Ratings оцiнює частку "поганих" позик у загальному кредитному портфелi українських банкiв як дуже високу.
"У середньому, рiвень проблемних кредитiв становить 34%. У кiнцi 2008 року цей показник становив 13%", - наголошує директор пiдроздiлу з фiнансових органiзацiй агентства Ольга Iгнатьєва.
При цьому, згiдно з даними Fitch, 52% проблемних кредитiв - це позики у сферi будiвництва, нерухомостi i роздрiбної торгiвлi.
У той же час, Нацбанк каже, що частка проблемних кредитiв на 1 жовтня 2009 року зросла до 7,1%. За даними регулятора, з початку 2009 року цей показник збiльшився утричi, або на 36,7 мiльярда гривень.
Бiльш оптимiстичнi показники НБУ економiсти пояснюють рiзними критерiями пiдрахунку "токсичних" кредитiв: центробанк, мовляв, враховує не усi категорiї прострочених позик.
У будь-якому випадку, 2009 року рiвень заборгованостi позичальникiв стрiмко зростав, а iпотечнi кредити у структурi боргiв складали чималу частину.
За даними Української нацiональної iпотечної асоцiацiї, протягом 2005-2008 рокiв тiльки у столицi щомiсячно укладалося близько чотирьох тисяч договорiв купiвлi-продажу житла i 70% з них - iз залученням iпотечних позик.
А з початком економiчної кризи кiлькiсть позичальникiв, якi виявилися неспроможними обслуговувати цi кредити, почала нестримно зростати.
Генеральний директор Українського кредитно-банкiвського союзу Галина Олiфер стверджує, що українським банкам за iпотеку заборгували мiльярди гривень.
"300 тисяч неблагонадiйних позичальникiв не повернули за iпотеку 7,2 мiльярда гривень. У пiдсумку мiльйони чесних вкладникiв страждають, що продовжує деморалiзувати суспiльство", - зазначила вона.
Зростання кiлькостi клiєнтiв, якi виявилися неспроможними обслуговувати iпотечнi кредити, у свою чергу, призводить до збiльшення випадкiв, коли банки намагаються компенсувати втрати продажем заставного майна.
Якщо до кризи установи працювали пiд гаслом "кредитувати пiд таку заставу, з якою позичальник не хотiв би розлучитися", то зараз їм доводиться використовувати девiз "продавай заставу або чекай у гостi тимчасову адмiнiстрацiю НБУ".
Нинi на сайтах Райффайзен Банку Аваль, Приватбанку, Кредобанку, Укрсиббанку, Сведбанку, ОТР Банку можна знайти пропозицiї не тiльки щодо продажу квартир.
Йде з молотка усе, починаючи з побутової технiки i закiнчуючи цiлими пiдприємствами, передає Iнфобуд. Серед оголошень можна натрапити навiть на такi екзотичнi лоти, як аграрна продукцiя та завод з виробництва джинсiв.
Нерухоме майно у цьому асортиментi посiдає друге мiсце за кiлькiстю пропозицiй. Це пiдтверджують i самi банкiри.
"У банку серед майна, що пiдлягає реалiзацiї, виробниче обладнання складає 60%, нерухомiсть - понад 30%, автотранспорт - близько 10%", - говорить виконавчий директор напрямку реструктуризацiї i вiндикацiї ВАТ "Кредобанк" Дарiуш Духлiнський.
Найбiльшим попитом у сегментi житлової нерухомостi, додає вiн, користуються однокiмнатнi та двокiмнатнi квартири. Левову частку житла банк намагається реалiзувати у Києвi, Львовi та Харковi.
За оцiнками рiелторiв, сьогоднi у столицi виставлено на продаж 5 тисяч заставних квартир, що становить 10-15% вiд загального обсягу пропозицiї на вторинному ринку мiста.
Втiм, столиця - не головний постачальник заставного житла. Так, у Райффайзен Банку Аваль iз майже 200 квартир, виставлених на продаж, на столичний регiон припадає лише десять об`єктiв. Решта продається на периферiї.
Лiдери з продажу заставних квартир - Крим i великi промисловi мiста схiдної України - Донецьк, Луганськ, Днiпропетровськ та Кривий Рiг. Рiелтори запевняють, що таку нерухомiсть пропонують на 5-10%, а iнодi i на 30-50% дешевше, нiж на ринку.
Значнi знижки на заставну нерухомiсть можливi тiльки тодi, коли банк i боржник уже не беруть участi у її реалiзацiї. Йдеться про випадок, коли банк намагається стягнути з позичальника проблемну заборгованiсть через суд.
Якщо фiнансовiй установi вдається довести у судi свою правоту, на майно позичальника накладається арешт. Потiм воно продається Державною виконавчою службою (ДВС) на публiчному аукцiонi.
Втiм, попереджають юристи, купiвля застави у ДВС може обернутися значними проблемами, якщо банкiвський боржник подасть апеляцiю i розпочне затяжний судовий процес щодо примусового вiдчуження майна.
Формально об`єкт може повернутися до нього, а покупцевi доведеться судитися з банком, вимагаючи повернення грошей. Банк, у свою чергу, може зволiкати з поверненням отриманої суми, допоки кредит не буде погашено несумлiнним позичальником.
Однак, за словами юриста ЮФ Magisters Ярослава Олiйника, кредитори теж намагаються уникати такого варiанта, передає Iнфобуд. У першу чергу, через те, що на аукцiонах ДВС намагається виставити лот за цiною, як правило, нижчою вiд ринкової на 20%.
Неприємнi наслiдки для банкiв при використаннi такого сценарiю пiдтверджують i учасники публiчних торгiв.
"Продаж нерухомостi через ДВС - це смерть для банкiв. На публiчних торгах вони втрачають великi суми. Поки грошi вiд покупця проходять через торгуючу мережу i ДВС, банку залишається 25-30% вiд суми кредиту", - говорить пiдприємець, який скуповує iпотечнi активи у банкiв.
При цьому потенцiйнi покупцi не поспiшають на аукцiон. "Де сьогоднi можна побачити масових покупцiв нерухомостi, якщо навiть на торгах ДВС їх нема? Попит з`явиться тiльки у випадку реалiзацiї лiквiдного активу за копiйки", - стверджує бiзнесмен.
Банкiри придивляються
Зрозумiло, що фiнансовi установи не хочуть втрачати великi суми, але виникає iнше запитання: як вони збираються реалiзовувати "проблемне" майно за завищеними цiнами? Саме завищеними їх називають в одному iз столичних агентств нерухомостi.
"Цiни, якi банки вказують на своїх сайтах, нереальнi. Деякi пропозицiї вiдрiзняються вiд ринкових навiть за кiлькiстю нулiв. Здається, банкiри та їх клiєнти не второпали, що ринок за останнiй рiк змiнився", - наголошує аналiтик агентства.
На такi пропозицiї потенцiйнi покупцi житла i не розраховують, кажуть учасники ринку. "Нiхто сьогоднi не звертає уваги на цi оголошення на сайтах. Є бази, якi банк готовий сам надати у разi потреби. З ними ми i працюємо", - каже той же пiдприємець.
За словами джерела в одному з комерцiйних банкiв, такi пропозицiї публiкуються на сайтах тiльки для того, щоб вивчити попит. "Саме тому деякi лоти iнодi перевищують ринкову вартiсть", - зiзнається спiврозмовник.
Представник банку також уточнив, що переважно на сайтах вивiшуються оголошення щодо об`єктiв, навколо яких немає суперечок. Пропозицiя виставляється клiєнтом за взаємною домовленiстю з банком. Цим i пояснюється завищена цiна.
Такий варiант взаємодiї кредитора з боржником популярнiший, нiж звернення до суду. Самi банкiри кажуть, що вони рiдко забирають застави у боржникiв силомiць.
"Нi банку, нi позичальниковi не вигiдно доходити до стадiї примусової реалiзацiї майна. Банки у цьому випадку втратять час i зазнають втрат", - говорить начальник управлiння монiторингу та збору кредитiв OTP Bank Сергiй Бондарєв.
Однак це далеко не вся корисна iнформацiя для потенцiйного покупця.
Серед оголошень про продаж заставних квартир iнодi зустрiчаються такi, якi банк намагається забрати шляхом позасудового стягнення. Це ще один вид реалiзацiї заставного майна.
Його суть полягає у тому, що майно вiд позичальника переходить у власнiсть банку на пiдставi договору купiвлi-продажу житла без судового розгляду, i подальшу його оцiнку та продаж банк здiйснює на власний розсуд.
Теоретично реалiзацiя даного методу дозволяє банкам уникати публiчних торгiв з продажу заставленого майна i усiх адмiнiстративних дiй, пов`язаних з їх проведенням. Утiм, на практицi, це виглядає дещо по-iншому.
"Можливiсть позасудового стягнення майна створює тiльки iлюзiю спрощення i прискорення процедури задоволення вимог кредиторiв", - вважає юрист ЮФ "Василь Кiсiль i Партнери" Наталiя Доценко-Бiлоус.
За її словами, цей процес виявляється досить тривалим через алгоритм дiй, який належить здiйснити кредитору, передає Iнфобуд. На думку юристiв, найбiльш складний пункт - реєстрацiя на iм`я кредитора прав власностi на нерухоме майно.
Наприклад, для продажу предмета iпотеки треба отримати довiдку-характеристику з Бюро технiчної iнвентаризацiї (БТI) про скасування прав власностi боржника. "Шанси здiйснити цю дiю нульовi, оскiльки видача таких довiдок здiйснюється винятково за запитом власникiв i правоохоронних органiв", - зазначає Доценко-Бiлоус.
При цьому, нагадує юрист, за бажанням боржника, розгляд питання може перейти до суду. Якщо, наприклад, позичальник захоче оскаржити оцiночну вартiсть квартири.
До того ж, виселення мешканцiв, у разi вiдсутностi їх добровiльної згоди, може бути зроблене тiльки за рiшенням суду. Як правило, до цього доходить дуже рiдко. Олiйник каже, що у його практицi у 99% випадкiв сторони намагаються домовитися.
Таким чином, сьогоднi досить важко говорити про розвиток ринку заставного майна або про вплив банкiвських продажiв на ринок нерухомостi. Фiнансовi установи наразi не зацiкавленi продавати об`єкти застави за цiною, нижчою вiд ринкової.
Натомiсть обсяги їх проблемної заборгованiсть не тiльки не скорочуються, а й продовжують зростати. Виходить, сьогоднi бiльше пощастило позичальникам, анiж iнвесторам. Першi, хоча i прогулюються до суду, але мають над головою дах. Другi ж, аби отримати свої "замороженi" вклади, мерзнуть пiд офiсами банкiв.
Источник : http://ibud.ua/
|
| Категория: кредитование | Добавил: lawyers (22.05.2010)
|
| Просмотров: 1058
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
|
|
