|
|
Стоит ли покупать залоговую квартиру?
При добровольной продаже сделка может оказаться попросту невыгодной для
покупателя, при принудительной процесс покупки и оформления может занять
слишком много времени.
«Сегодня» продолжает тему покупки залоговой квартиры . Брать или не
брать?
КАКИЕ ЕСТЬ РИСКИ
ПРИ ДОБРОВОЛЬНОЙ ПРОДАЖЕ.
«Если заемщик, не имея возможности выполнять обязательства по кредиту,
соглашается продать залог добровольно, такая сделка будет наиболее
прозрачной, но в то же время наименее выгодной для покупателя, —
утверждает Людкевич. — С одной стороны, банк заинтересован в погашении
проблемного кредита и будет контролировать все нюансы. В то же время ни
банк, ни должник не настроены продавать объект дешевле рыночных цен».
Рисков
при такой схеме, на первый взгляд, не должно быть вовсе. «Все этапы
реализации организовывает и сопровождает банк, — поясняет
Мантюк-Кирилова. — Он также будет контролировать соблюдение всех
формальностей, что позволит минимизировать риски, связанные с
обжалованием сделки заемщиком». Но практика показывает, что проблемы у
нового владельца жилья могут возникнуть в том случае, если бывший хозяин
по каким-то причинам решится оспорить сделку.
«Так, он может
сказать, что продал квартиру по принуждению банка, — отмечает адвокат
юрфирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — В
Гражданском кодексе есть статья, которая позволяет признавать сделку
недействительной, если лицо проводило отчуждение на невыгодных условиях
под воздействием тяжелых обстоятельств. А тяжелые обстоятельства — это
категории оценочного характера, и грамотный адвокат может склонить суд в
пользу должника».
Как подстраховаться. Есть смысл предложить
продавцу подписать дополнительное соглашение, по которому он и члены его
семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять к покупателю никаких
претензий.
ПРИ ПРИНУДИТЕЛЬНОЙ. В случае
принудительной продажи, то есть когда квартира будет продаваться с
публичных торгов, цена залогового жилья может быть существенно ниже
рыночной: иногда уценка достигает 50%. «Однако процесс реализации
сложный и громоздкий, — предупреждает Корешков. — На каждом из этапов
длительной процедуры могут быть допущены нарушения, которые впоследствии
можно оспорить в суде».
Продажа залогового жилья с публичных
торгов содержит для покупателя колоссальные риски. «Принудительная
реализация практически всегда означает противодействие со стороны
заемщика, а наша судебная система позволяет довести до абсурда любое
противостояние, в котором участвует суд, — подчеркивает Реутов. — У
должника появляется множество разных способов препятствовать продаже
предмета ипотеки. К ним можно отнести обжалование действий
государственного исполнителя, оспаривание договора ипотеки, результатов
оценки имущества, процедуры проведения торгов и многое другое».
По
словам Доценко-Белоус, должник может доказать, что жилье, которое
выставляется на торги, не соответствует параметрам, закрепленным в
ипотечном договоре. Поводом для этого может послужить даже сама
незначительная перепланировка, если она, конечно, была узаконена. Еще
одним «убойным» фактором являются проживающие в квартире
несовершеннолетние дети.
«Если ребенок зарегистрирован в
квартире, то она до торгов, как правило, не доходит, — говорит партнер
юридической компании «Эйдиком» Диана Антохина. — Однако бывают ситуации,
когда родители не оформили регистрацию малыша в этой квартире, и в
таком случае ребенок автоматически оказывается зарегистрированным за
матерью, которая в свою очередь зарегистрирована в ипотечной квартире.
Проверить это заранее никак нельзя (запись в паспорте сейчас
необязательна, делается при выдаче свидетельства о рождении ребенка по
желанию родителей и на сегодня есть далеко не у всех мамочек), зато
потом выселить бывших хозяев с ребенком не разрешает опекунский совет,
если это единственное жилье ребенка».
Как подстраховаться.
Минимизировать риски в этом случае можно только с помощью опытного
специалиста, который должен досконально проверить официальную
«подноготную» квартиры — обо всех собственниках и тех, кто был там
когда-либо прописан. «Если юрист , изучив предмет ипотеки, придет к
выводу, что договор ипотеки заключался без нарушений, а процедура
обращения взыскания прошла без ошибок, если он также будет следить за
правомерностью действий всех участников исполнительного производства,
соблюдением всех формальностей при продаже заложенного имущества, в
таком случае риски покупателя можно считать ниже», — считает Реутов.
Правда, чтобы полагаться на выводы юриста, покупателю нужно быть
полностью уверенным в его компетенции. Услуги таких специалистов
сегодня, как правило, стоят очень недешево.
КАК КУПИТЬ ЗАЛОГОВЫЕ КВАРТИРЫ
Предложения
о добровольной продаже квартир должников можно найти на сайте любого
банка в разделе «Залоговое имущество». «Едва ли потенциальному
покупателю будет удобно просматривать сотни сайтов, но единого ресурса,
который предоставлял бы по этому вопросу консолидированную информацию, в
Украине нет», — констатирует Корешков. Поиск осложняется тем, что банк
не всегда указывает, как именно продается конкретный объект (добровольно
или принудительно), поэтому по каждой квартире придется звонить
банковским менеджерам.
Если квартира выбрана и продается она
действительно добровольно, может быть два варианта ее приобретения
покупателем — полная оплата указанной стоимости или покупка такой
квартиры в кредит. Первый вариант максимально понятный и быстрый: «Все
юридические процедуры — такие, как снятие банком залога и
перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество, — могут
осуществляться практически одновременно и несут в себе минимальные риски
для покупателя», — говорит эксперт юрфирмы «Алексеев, Боярчуков и
партнеры» Дарья Мантюк-Кирилова.
Второй вариант зависит от
политики банка. Сегодня можно взять кредит на покупку залогового жилья
как по докризисным, так и по рыночным ставкам. Кредит по докризисным
ставкам называется переуступкой долга и выгоден покупателю тем, что
проценты по ипотеке гораздо ниже (12—14% годовых), чем банки предлагают
сегодня (20—23%). С другой стороны, цены на жилье до кризиса были
намного выше нынешних, и если продавец погасил меньше трети кредита,
всякая выгода для нового заемщика теряется. Кредит по рыночным ставкам
может заинтересовать тех покупателей, кому для полной оплаты жилья не
хватает буквально 20—30% суммы. В этом случае банк, заинтересованный в
продаже залога, будет более лояльным в принятии решения о выдаче такого
займа.
Источник: http://www.antiraid.com.ua |
| Категория: общая информация по банковской системе | Добавил: lawyers (21.04.2013)
|
| Просмотров: 517
| Рейтинг: 0.0/0 |
|
|
|
